Bo-Vita: Det boligsociale arbejde flyttes ind i boligorganisationen

Med et helt specielt tiltag, kaldet Beredskabet, har boligorganisationen Bo-Vita taget skridt til at tage det boligsociale arbejde med ind i boligorganisationen.

Bo-Vita’s erfaringer med at etablere et Beredskab, som kommer tættere på lejerne, er en gevinst for alle parter. Det beretter Mette Frances Johannesson, chef for sociale indsatser i Bo-Vita og Torben Randrup, tryghedskonsulent i Bo-Vita.

I dette interview fortæller de om erfaringerne med Beredskabet. Bo-Vita har lige knap 6000 boliger rundt om i København fordelt på 60 boligafdelinger, og er en del af BO-VEST fællesskabet.

Med Beredskabet har I taget det boligsociale arbejde ind i boligorganisationen. Hvad består beredskabet af, og hvilke opgaver løser Beredskabet?
Mette: Beredskabet er overordnet de tre indsatsområder, som hedder Tryghed, Trivsel og Tag ansvar. Kort fortalt handler det om at få trygge boligafdelinger, fokus på trivsel, og at beboerne tager ansvar for det lejede. Det kan fx handle om husordenssager, mægling, akut opståede problemer, unge og kælderproblematikker. Og samtidig at klæde afdelingsbestyrelserne på til at afholde aktiviteter lokalt, og sikre samarbejdet med de lokale aktører, men samtidig også at klæde de frivillige på. Lige nu er fokus på coronaaktiviteter, sårbarhedsanalyser, opfølgning på husordenssager m.m., som nogle af de vigtigste punkter. Det er alt det som er ”nært”, der vedrører en boligafdeling, og de udfordringer og potentiale, der er i det arbejde.

Hvorfor har I valgt at etablere Beredskabet i boligorganisationen i stedet for at have boligsociale helhedsplaner?  Og hvordan adskiller jeres Beredskab sig fra helhedsplanernes boligsociale arbejde?
Mette: Det adskiller sig ved, at det dækker alle vore boligafdelinger (minus de boligsociale afdelinger, som er omfattet af de boligsociale helhedsplaner, red.) og kan flytte sig i forhold til, hvor udfordringerne er. Vi er herre i eget hus, Beredskabet er en udviklingsindsats med henblik på implementering, så vi har fået rimelig frie hænder. I de store boligsociale helhedsplaner skal man oftest måle, veje og tælle – det skal vi også her, men vi bestemmer selv, hvordan vi tæller og vejer, og laver spørgeguides mv. Vi har fået CFBU til at hjælpe os med at udvikle dét koncept, og det er vi glade for.

Hvorfor har I valgt at tage det boligsociale arbejde med ind i boligorganisationen med jeres Beredskab?
Mette: Det handler meget om, at vi for fire-fem år siden i boligorganisationen Bo-Vita havde et ønske om at kunne gøre noget, som gav mening for beboerne. Man var bange for at nogle af de store boligsociale indsatser var for langt fra beboernes hverdag, og at de kommunale parter gik ind og trak i en anden retning mod kommunens egne kerneområder. Og hvor boligorganisationen så, at man simpelthen blev trukket for langt væk fra beboerne. Det gav ingen mening for beboerne og slet ikke i vores 58 boligafdelinger der ikke var en del af en boligsocial helhedsplan, men rummede mange af de samme udfordringer. Vi har selv to store boligsociale helhedsplaner: Det er noget andet de laver, det er super flot og stort, men Beredskabet rykker, og giver mening på mange niveauer.

Beredskabet virker lidt som en stor rumfærge, lidt udefinerlig, og alligevel en meget praktisk ting. Kan I kort fortælle, hvad Beredskabet går ud på?
Torben: Fordelen med Beredskabet er, contra de eksisterende helhedsplaner, at når man bruger alt krudtet i arbejdet med helhedsplanerne, kan Beredskabet rykke fra dag til dag, og det er uanset om det er trivselsdelen, tryghedsdelen eller det er ansvarsdelen.

Hvem beslutter, hvornår Beredskabet skal rykke ud?
Mette: Der er en medarbejdergruppe, en organisationsbestyrelse, og en forretningsfører, og vi har nogle uddannede ejendomsfunktionærer, som ved, hvad det her drejer sig om, og hvornår man skal handle i det her beredskab. Beredskabet har været ude i alle 58 afdelinger én gang årligt, og lave en såkaldt sårbarhedsanalyse – et interview af to-tre timers varighed med den lokale bestyrelse og ejendomsmester. Det har givet os stor indsigt i, hvad det er for nogle områder vi har, herunder hvilke udfordringer der er. Og vi tager gerne et møde på de henvendelser vi får, og opfordrer gerne til, at der kommer henvendelser til os.

Hvis vi dykker ned i ”Tag selv ansvar” delen af Beredskabet. Kan I nævne nogle konkrete eksempler på det?
Torben: Vi har lavet en samlet indsats på Lukretiavej (Kbh., Valby), som på det tidspunkt var ved at være nedslidt, og der var bevilget penge til at renovere, og derfor ville vi rigtig gerne ud og se, hvordan standen var på alle lejemålene – specielt badeværelserne og køkkenerne. Da der så samtidig var problemer med kriminalitet, utryghed og trivsel, lavede vi en samlet indsats, som Beredskabet stod for – alle tre spor. Vi gennemførte det, som vi kalder servicebesøg i samtlige 72 lejemål: Beboerne blev varslet, og det handlede selvfølgelig om, at vi skulle ind og se lejlighedernes stand.
Ejendomsfunktionærerne på stedet havde en opfattelse af, at de blev rekvireret til småskader på lejlighederne, som reelt var beboernes ansvar at udbedre – stoppede afløb, holde ventilationssystemerne frie, afkalke vandhaner  etc. Qua ansvarsdelen købte vi nogle net med bl.a lidt værktøj, rengøringsmidler, fugtmåler, så folk selv kunne lave småreparationer og forebygge skader. Så når vi kom på besøg, havde vi nettene med, ejendomsmesteren gennemgik lejligheden, man kikkede på eventuelle skader og fortalte beboeren, hvilket ansvar, der var boligafdelingens og beboerens. På sigt var målet, at beboerne selv tog ansvar, og udbedrede skaderne, så ejedomsmesteren kunne bruge sin energi på noget som var ”mere vigtigt”.  
På trivselsdelen var vi også med: Vi havde i forvejen nogle forskellige aktiviteter derude: lektiehjælp, madlavning, jobsøgning og forskellige trivselsaktiviteter. Vi ville så tage hånd om dem, som ikke brugte dem, vi kom i kontakt med alle beboere i de 72 lejemål, kun et par få steder fik vi ikke adgang. Vi brugte relativt meget tid på det: det var et pilotprojekt, og laver vi noget lignende fremover i en anden afdeling, sparer vi en masse tid, nu vi ved, hvordan det skal håndteres – vi har fået mange gode erfaringer. Og man tog virkelig ansvar, der er ganske få beboere, som fx ringer nu og siger, at deres vask er stoppet, de har fået remedierne til at lave det selv. Det har været en succes, og folk taler mere sammen derude. Der er brugt timer på det første pilotprojekt, det har ikke været specielt dyrt – udover mandskabstimer og udgifter til nettene.
Ved servicebesøgene deltog også en tryghedskonsulent, der gennemgik afdelingens husorden og opfordrede beboerne til at anmelde, hvis der forekom overtrædelser af husorden og lovgivningen i øvrigt. Det var vores opfattelse, at beboerne ikke anmeldte disse ting, hvilket også blev bekræftet i den tryghedsundersøgelse der blev gennemført under besøgene med en meget stor stemmeprocent. Den altovervejende opfattelse mellem beboerne var, at der foregik nogen kriminalitet i området og beboerne ikke kendte til indholdet i husordenen.

Mette: Det sjove ved de her service-besøg er, at der kom meget mere ud af det. I forhold til en minihelhedsplan - en fysisk helhedsplan, som er på vej, blev vi qua gennemgangen af boligerne opmærksomme på nogle af de ting, som der skal med i den fysiske helhedsplan, bl.a. fandt vi ud af, at der var en masse vaskemaskiner og opvaskemaskiner som ikke var registeret, rigtig mange udluftningsventiler var blokerede, flere gulve var dækket af linoleum, vi var usikre på, hvordan de så ud nedenunder Det lyder som småtingsafdelingen, men er faktisk store ting i forhold til en renoveringsunderstøttende indsats.
På det administrative plan, hvor jeg sidder, banede det vejen for nogle nye procedurer, og udvikling af administrationen, som ikke var sket uden Beredskabet, bl.a. I forhold til husordensager. Lukretiavej banede en ny vej for en ny husorden derude, og også for nogle af de første mæglingsforsøg mellem naboer. Det har givet rigtig god mening, og det har også givet mening i forhold til ejendomsdriften, og den ejendomsleder, som var derude. Hun var på forhånd kritisk i attituden i forhold til os: ”Nu kommer der folk og skal lave om på min afdeling etc”. De synes ikke altid det er lige fikst, at der kommer sådan nogle projektmagere ind af døren, men hun blev faktisk overbevist relativt tidligt i forløbet, og det gjorde afdelingsbestyrelsen også: Lige så snart hun gik ind i det her, tog hun ejerskab, hun blev simpelthen den bærende kraft derude. Vores erfaring viser nu, at hvis man skal lykkes med den her slags ting, skal man have både bestyrelsen, men også ejendomsmesteren med for at kunne gennemføre et sådan projekt. Hvis folk ikke vil selv eller ejendomsmesteren ikke kan se en ide i det, så bliver det aldrig det samme resultat.

Hvad driver Beredskabet for jer?
Mette: For mit vedkommende sidder jeg i administrationen. Jeg har tidligere arbejdet boligsocialt både lokalt og som koordinator for de boligsociale helhedsplaner. I dag har jeg ansvaret for trivselsindsatsen og fungerer som forvaltningskonsulent for flere boligafdelinger.  Jeg har flere facetter i min historik. Qua at jeg kom ind og fik fokus på driften, så gav det mig en enorm lyst til at få nogle af de gode ting fra projektverdenen ind i driften, som normalt er en meget konservativ størrelse. Det drev min lyst til at ændre på kulturen og få fokus flyttet over på beboerne.
Torben: Det der gør det rigtigt interessant og sjovt for mig er bl.a., at vi er tre, som tager os af trygheden ude i boligområderne. Vi skal ikke aftale med nogen om, at vi rykker ud, det gør vi af fuldstændig egen drift, og så underretter vi bagefter. For at tage det allermest alvorlige, havde vi drab på tre pensionister ude på Vangehusvej på Østerbro, sidste år i marts måned. Vi rykker derud, er der stort set i 14 dage, holder en masse møder og får talt meget med beboerne, som græder og er utrygge og alt muligt andet. Samtidig arrangerer vi tryghedsvandringer, hvor vi under processen har fået et særdeles godt forhold til beboerne.
Når vi får en klage rykker vi ud, og vi har kontaktet parterne indenfor et døgn eller to. Så prøver vi at løse de problemer der er, mange af sagerne er husordenssager. Ved større uoverensstemmelser laver vi et mæglingsmøde. Vi får det faktisk til at fungere, vi har haft 80 sager i år, hvor vi har været ude. Der kommer flere og flere henvendelser, omfanget er ikke større, men det er fordi folk lærer os at kende. Vi har også har et fint samarbejde med de lokale og kommunale aktører.

Hvordan kommer I til at finansiere det her beredskab, når de midler fra Landsbyggefonden nu ophører?
Mette: Vi vil lave renoveringsunderstøttende og driftsunderstøttende arbejde. Vi vil sætte meget stor pris på at Landsbyggefonden vil kigge med velvilje på os, herunder de resultater vi har fået. Hvis de ikke gør det, så kigger vi på vore dispositionsfondsmidler. Beredskabet kommer til at fortsætte, og det har det skulle lige fra dag et.

Gode råd til andre i lignende situation som vil tage det boligsociale ind i driften?
Torben: I de boligselskaber, hvor det giver mening, mener jeg, at man bør oprette et Beredskab.
Mette: Mit gode råd er fra start af, er at hive organisationen ind, det er dem, som skal finansiere det, hvis de vil, men også implicere andre medarbejdergrupper, såvel i boligorganisationen, som i driften, for det er dér det skal leve videre bagefter.  Ingen projekter varer evigt, projektverdenen er flygtig, så mit gode råd er at samle parterne rundt om bordet fra start af. Tidligere samlede man mange gange de kommunale parter, fx også den lokale fodboldklub, men man var måske lidt mere nervøs over at hive beboerdemokraterne ind med ved bordet.