Byudvikler: Økonomisk, miljømæssig og social bæredygtighed går ikke nødvendigvis hånd i hånd

CFBU har lige offentliggjort rapporten ”Stedsidentitet & socialt mix #3 – om rammerne for hverdagslivet på sigt i boligområder med et socialt mix. I den anledning har vi interviewet Lærke Hein, byudvikler hos NREP, om hendes syn på bl.a. et godt socialt hverdagsliv, social interaktion mellem både nuværende beboere og nye beboere på sigt.

Hvilke overvejelser har i hos NREP om, hvordan man skaber fysiske rammer, der tilgodeser hverdagslivet efter en omdannelse?

- Vi er i gang med et stort projekt i Tingbjerg, hvor vi bygger mere end 1000 nye boliger. Der bor 7000 mennesker i forvejen, og der kommer til at bo 7000 mere. Alle boliger i Tingbjerg er almene, som området ser ud i dag. Vi tilføjer private boliger, som vil skabe et mere blandet udbud. Det er det ene greb: At prøve at tiltrække flere folk til Tingbjerg, da mange flytter pga. små lejligheder. Når beboerne får børn, vælger de tit at flytte ud af området. Ikke fordi de ikke vil være der, men fordi der ikke er nok store boliger.

- Da der ikke tidligere er bygget nye huse i Tingbjerg, har vi de sidste to-tre år haft fokus på, hvad skal der til for at løfte området. Tingbjerg er et godt eksempel at bruge, da der er behov for at vi får ændret synet på Tingbjerg. Det skal være en positiv fortælling. Tænker man Tingbjerg, så bør associationerne være: ”Det lyder hyggeligt, det lyder fedt, smukt eller naturskønt” eller hvad det nu kan være.

- I Tingbjerg har vi sat nogle forskellige ting i gang: Vi har stiftet en bydelsforening, som skal danne ramme om aktiviteter for de almene, de private og foreningslivet. Vi har lavet en visuel identitet og webside for bydelen, som kan fortælle positive historier, og som afspejler alt det gode, der foregår. I Tingbjerg sker virkelig mange gode ting i foreningslivet og civilsamfundet. Vi vil derfor hellere være med til videreudvikle de ting, der allerede sker derude.

- Generelt handler det meget om den blandede by. I Nordhavn byggede vi et kollegium ved siden af The Silo, som er en af de dyreste adresser i København. I Mjølnerparken prøver vi at bryde en negativ udvikling over flere år ved at udbyde halvdelen af områdets lejligheder til københavnske familier med almindelige indkomster og generelt åbne området. Det handler også om at skabe en attraktion i et område, så folk fra andre kvarterer får lyst til at besøge det. Det kan være blandede boliger, et interessant udbud af forretninger, et kulturtilbud, et konditag, et havnebad og meget andet, der gør, at et område skiller sig ud.

Vores seneste rapport om stedsidentitet viser, at alle involverede aktører ønsker et stærkt samarbejde om udviklingen af boligområdet. Hvad er jeres erfaringer her?

- Eksemplet kunne være Århusgade-kvarteret i Nordhavn, som vi har brugt meget tid på at udvikle. Dét, der altid er begyndelsen på et godt samarbejde er, at man er tidligt ude og husker de involverende, inddragende processer, som nogle gange kan være lidt langtrukne. Hvilke værdier er allerede tilstede i området? Hvilke mennesker bor der? Hvad vil de?

- Jeg tror, at der er en forståelse for - både hos de almene og de private, at hvis vi udvikler sammen, så får vi bare et bedre produkt. I nye boligområder som fx Århusgadekvarteret i Københavns Nordhavn eller Jernbanebyen, er det vigtigt at arbejde sammen om stueetagerne: De skal være mere udadvendte med åben aktivitet. Det kan være en butik eller fællesarealer. Sådan kan de almene boliger blive en del af bylivet på lige fod med de private.

- Jeg har været i branchen i fem år. Det har tidligere været mere siloopdelt, og man har peget lidt mere fingre af hinanden. I dag mener jeg, at det skaber meget stor værdi at blande boligområder.

Hvordan vil du karakterisere et velfungerende hverdagsliv?

- Som mor til tre tror jeg på, at sundhed bliver et omdrejningspunkt for, hvordan vi kommer til at udvikle vore byer fremadrettet. Vores hverdag skal fungere indenfor de rammer man nu er sat i livet med. Det med et tilhørsforhold, hvor du bor, er noget af det allervigtigste for at være glad i livet. Vi er meget på vores arbejde, og vi er meget derhjemme.
Noget vi ved er vigtigt, er at deltage i dit lokalmiljø. Men hvordan deltager man så? Nogle arbejder der, andre er en del af en foreningen, nogle har børn i institution, andre børn i skole etc..
Hvad er det for nogle ”drivere” der findes i de her velfungerende hverdagsrytmer?

- Hvis man kigger på ”15 minute cities”, hvor alt næsten er indenfor gåafstand, så understøtter det sundhed at man går eller tager cyklen. For mig personligt er det vigtigt, at arbejdsliv og familie skal harmonere. Der skal være gode arealer, hvor vi kan ”hænge ud” og hvor infrastrukturen fungerer. Det lyder lidt praktisk, men vi ved bare, at hvis det fungerer, så er der mindre stress, mindre sygdom og mindre overvægt.

Kan du nævne et eksempel på en bydel i Danmark, som har et godt socialt hverdagsliv, og hvad den er karakteriseret ved?

- Der vil jeg nævne to. Jeg er vokset op på landet i en lille by, der hedder Præstø 100 km syd for København. Dér har foreningslivet megastor betydning for sammenhængskraften – fodboldklubben og vandskiklubben som eksempler. Det er fællesskaber som medvirker til, at alle føler sig værdsat dér, hvor de er. I en by som Præstø fungerer det, og alle bidrager. Hvis ikke alle bidrager, så er der ikke nogen by tilbage. Så ender det ligesom de mindre ”Donut-byer” med uddøende indre cirkler. I de små mikrosamfund bliver man nødt til at deltage i loppemarkedet ellers er der ikke noget loppemarked.

- Jeg bor selv på Vesterbro, og har boet i København i 20 år, og det er jo et helt andet ”neighbourhood”. Der bor rigtig mange mennesker, der er lidt mindre erhverv end i indre by. Det gør at ungerne kan gå ned på gaden eller ned i Enghave parken, og så er der nogen at lege med. Det skaber tryghed og netværk, herunder, at man føler sig hjemme, selvom det er en storby. Vi og børnene kender dem på legepladsen, fordi de bruger den samme hele tiden. Så der er nogle forskellige faktorer man kan fremhæve, når man f.eks. sammenligner Præstø og Vesterbro.

Tilflytningen af højindkomstbeboere til et område med lavindkomstbeboere kan skabe udfordringer, såsom konflikter om brug af fælles arealer. Hvordan kan man modvirke de udfordringer?

- Vi prøver nu at få nogle andre indkomstgrupper til fx Tingbjerg. Man skal ansøge for at få lov til at købe en bolig og vi fik over 1000 ansøgninger til de første syv boliger. Sidenhen handler det om, hvem man vægter, hvad er det for nogle mennesker, der kommer til området, og hvad er det de vil byde ind med i det her område? Der er ret stor forskel på, hvad ansøgerne kommer med i deres bagage. Og så er der også stor forskel på om det er fra lavindkomst- til mellemindkomstgrupper, fra ikke-arbejdende til fx skolelærere eller sygeplejersker. Det er vigtigt, at de nye beboere husker bevæggrundene til, hvorfor de flytter ind. Er der afklaring om det, har vi en antagelse om, at der vil blive færre konflikter.

- Vi ser i vor rapport en tendens til at beslutningstagerne kun i få tilfælde tænker hverdagslivet ind i de fysiske rammer. Hvad har jeres overvejelser og initiativer været i forhold til at få det kommende sociale liv til at fungere?

- I Jernbanebyen midt i København har jeg det sidste år drevet visionsarbejdet: hvad er det for en vision vi gerne vil lægge ned over denne her bydel? Da vi gik til staten, som solgte grundstykket via Freja Ejendomme (Statens ejendomsselskab, red.), var visionen, at vi ville lave en af verdens sundeste bydele, hvis ikke den sundeste. Vi har lavet otte mål for at skabe en sund by, som vi er ved at kvalificere.

- De tre bæredygtighedsparametre – den økonomiske, den miljømæssige og den sociale bæredygtighed, går ikke nødvendigvis hånd i hånd. De er tit modstridende. Man kan bygge flotte, sunde, grønne byer med masser af plads til bevægelse, hvis man har rigtig mange penge til det. Er man er privatudvikler, så afsætter man mange penge til at bygge det, men så bliver det også dyrt at bo der. Og så mister man diversitet og mangfoldighed.

- Vi skal sikre, at der er plads til det grønne og man kan bevæge sig. Men samtidig skal vi bygge til priser, som  mennesker med helt almindelige indkomster har råd til at bo i. Den kabale skal gå op, og der skal man prioritere, hvad ens holdning er, som udvikler. Tager man de diskussioner, så er man langt fremme i bussen.

- Hvis man bygger efter bygningsreglementet, kan man opnå en sølv – eller guld certificering. Vi bygger kun i guld som standard, men vi går samtidig ind og prioriterer, hvad der er vigtigt at få høje point for. Vil du ha et godt indeklima, så får du 80 centimeter brede vægge, og et kæmpe udluftningssystem. Det er ikke nødvendigvis godt for den grønne agenda. Så at løse og udvikle det på en holistisk måde er vanvittig komplekst, og gør det megasjovt, men samtidig rigtig svært: man kan ikke gøre alle glade, her mener jeg planet, mennesker og økonomi.

Hvor meget skal de forskellige aktører facilitere den sociale interaktion mellem nye og gamle beboere?

- Vi tror på fællesskabet. Hvilke fællesskabende interesser og projekter kan vi lave på tværs for at integrere de nye beboere? Foreningsliv er en kilde til et velfungerende civilsamfund. Her kan alle bidrage uanset alder. Man vil gerne male væggen, hvis man selv må bestemme farven. Men får du at vide, at du skal male denne her væg grå, så bliver det ret kedeligt. Der er et stort frirum i mange foreninger. Hvis du træner U10 piger i fodbold, får du rigtig meget medbestemmelse på, hvordan der skal trænes.

- Vi har en medarbejder på fuldtid i NREP til at sikre integrationen mellem nye og gamle beboere, og understøtte lokale initiativer. Det er noget vi har rigtig meget fokus på. Jeg kan ikke give dig opskriften, der må vi se om ti år, når vi kan se resultaterne og vi kan måle på om vi har gjort det godt eller skidt. Men vi er bevidste om at følge op på det. Vi laver analyser og spørgeskemaundersøgelser, så vi i hvert fald kan gøre det rigtigt fremadrettet og blive bedre og bedre.

Hvem mener du er ansvarlig for at fremme social interaktion mellem nuværende og nye beboere i områderne – på sigt?

- Det mener jeg dybest set, at beboerne er. Det kan hverken kan byudviklere eller boligselskabet tage ansvaret for. Det er menneskene selv. Vi kan skabe nogle rammer, og understøtte dem, og vi kan gøre alt muligt, men i sidste ende er det beboerne selv, der skal ville det.

Læs mere og hent rapporten "Stedidentitet og socialt mix 3"